Gemäß § 556 BGB können die Parteien des Mietvertrages vereinbaren, dass der Mieter die entstehenden Betriebskosten trägt. Im Umkehrschluss heißt dies für den Mieter, dass keine Verpflichtung zur Zahlung von Betriebskosten besteht, wenn keine entsprechende vertragliche Vereinbarung getroffen wurde.
Als Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück bzw. den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen laufend entstehen. Einmalige Ausgaben zählen daher grundsätzlich nicht zu den umlegbaren Betriebskosten.
Eine Aufstellung der umlegbaren Betriebskosten enthält die Betriebskostenverordnung in ihrer jeweils gültigen Fassung.

Die Parteien des Mietvertrages können, falls die Umlage von entstehenden Betriebskosten vereinbart wird, eine Regelung auch dahin gehen treffen, ob die Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung  bezahlt werden sollen. Dabei ist zu beachten, dass Vorauszahlungen für Betriebskosten nur in angemessener Höhe vereinbart werden dürfen.

Haben sich Mieter und Vermieter darauf verständigt, dass Vorauszahlungen auf die Betriebskosten gezahlt werden sollen, folgt daraus die Verpflichtung des Vermieters, jährlich über die Betriebskostenvorauszahlungen abzurechnen.

Der Vermieter hat hierbei die Abrechnungsfrist von einem Jahr einzuhalten, d.h. die Abrechnung hat dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zuzugehen. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter grundsätzlich keinen Nachforderungsanspruch mehr geltend machen bzw. durchsetzen. Eine Ausnahme gilt lediglich für den Fall, dass der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat.

Nach Zugang der Betriebskostenabrechnung für das jeweilige Abrechnungsjahr kann der Mieter binnen einer Frist von 12 Monaten Einwendungen gegen die Abrechnung vorbringen

Lässt der Mieter diese Frist verstreichen, ist er mit seinen Einwendungen grundsätzlich ausgeschlossen. Eine Ausnahme gilt für den Fall, dass er die Verspätung nicht zu vertreten hat.

Hier ist auch zu beachten, dass der Mieter auch solche Einwendungen, die bereits gegen frühere Abrechnungen geltend gemacht wurden, gegen jede Abrechnung erneut vorbringen muss.

Die in § 556 BGB getroffenen Regelungen sind, bis auf wenige Ausnahmen, bindend. Eine Regelung, welche zum Nachteil des Mieters vom Leitbild des Gesetzes abweicht, ist unwirksam.


vgl. § 556 BGB

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Rechtsanwalt Sven Siegrist, Schwetzingen